Comment Investir dans l’Immobilier ? Guide 2023
Tout ce que vous devez savoir sur l’immobilier ! Les enjeux sont importants, il ne faut pas se tromper. Notre approche n’est peut-être pas conventionnelle, mais elle est objective, offrant une vue d’ensemble complète. Quels que soient vos moyens (financiers, compétences, disponibilité en temps) et en fonction de vos préférences et de vos objectifs, vous découvrirez comment investir dans l’immobilier. Vous aurez les bases nécessaires pour ensuite plonger dans les meilleurs ouvrages sur l’investissement immobilier.
L’immobilier est l’un des rares actifs que l’on peut acquérir à crédit, et c’est là son principal attrait. Pour construire et développer votre patrimoine, vous devez optimiser ces deux leviers : la capacité d’épargne (pour investir, notamment en assurance vie et en bourse) et la capacité d’endettement (pour l’investissement immobilier). Ainsi, lorsque vous disposez de peu de capacité d’épargne, l’achat de votre résidence principale est souvent le seul moyen de constituer un patrimoine. Cependant, il existe de nombreuses autres options d’investissement immobilier que nous comparerons : avec ou sans levier de crédit, en gestion active (investissement locatif classique) ou passive (investissement en pierre-papier), immobilier d’entreprise ou résidentiel.
Comparaison des différentes méthodes d’investissement immobilier
Les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier pensent généralement à l’investissement locatif classique « en dur ». Cependant, il existe d’autres solutions pour investir dans l’immobilier, notamment la « pierre-papier » : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier, permettant de devenir copropriétaire d’un parc immobilier et de recevoir des loyers), le crowdfunding (financement participatif de projets immobiliers) et les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées). Ainsi, nous présenterons un panorama complet des différentes méthodes d’investissement immobilier, qu’elles soient physiques ou sur papier. »
Il existe trois principales catégories d’investissement immobilier :
- L’immobilier d’usage : cela inclut votre résidence principale et éventuellement une résidence secondaire (acheter ou louer ?).
- L’immobilier locatif classique : vous pouvez devenir propriétaire bailleur en optant pour une location nue (soumise au régime par défaut) ou meublée (LMNP), ou encore investir dans des biens immobiliers défiscalisants dans l’ancien (Denormandie) ou le neuf (Pinel).
- L’immobilier pierre-papier : cette catégorie vous permet de déléguer la gestion en investissant dans des SCPI, en participant au crowdfunding immobilier, ou en acquérant des SIIC. C’est idéal pour diversifier votre portefeuille et générer des revenus sans avoir à vous occuper directement de la gestion.
Comment choisir parmi ces différentes options d’investissement immobilier ?
Mettons de côté l’immobilier d’usage (résidence principale ou secondaire) et concentrons-nous d’abord sur l’investissement immobilier. Avant de prendre une décision, posez-vous trois questions essentielles :
Quelle que soit l’option d’investissement immobilier que vous envisagez, il est important de comprendre qu’il existe un risque de perte de capital. De plus, le choix dépend en grande partie de la durée prévue de votre investissement :
- Moins de 2 ans : Dans ce cas, l’immobilier n’est généralement pas adapté. Il est préférable de privilégier des placements sécurisés tels que les fonds en euros.
- Entre 2 et 4 ans : Cette période est trop courte pour investir dans l’immobilier locatif classique. Cependant, il est possible d’envisager le crowdfunding immobilier, où votre capital est investi dans des projets d’une durée généralement de 2 à 3 ans, avec un rendement annuel de 8 à 10 %.
- Entre 4 et 8 ans : Pendant cette période, vous pouvez envisager d’investir dans une SCI (Société Civile Immobilière) sans frais d’entrée via une assurance vie (cela est possible avec Evolution Vie, par exemple). Nous expliquons ici la différence entre SCI et SCPI.
- Plus de 8 ans : Si votre horizon d’investissement est à long terme et que vous êtes prêt à utiliser un crédit, l’immobilier peut être une option intéressante. Si vous préférez une approche plus passive, les SCPI sont un choix confortable pour percevoir des loyers sans implication directe (généralement autour de 4 à 6 % de rendement). Si vous êtes prêt à vous impliquer davantage (ce qui demande du temps et des responsabilités de bailleur), vous pouvez envisager l’investissement dans l’immobilier locatif classique, notamment sous le régime fiscal avantageux LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Cela nécessite de gérer les achats de biens immobiliers, la gestion locative, les déclarations fiscales, l’entretien et les travaux, ainsi que de faire face aux risques potentiels tels que les dégradations, les impayés de loyers, les périodes de vacances locatives et les fluctuations du marché local, à moins de diversifier sur plusieurs immeubles si vous avez les moyens financiers nécessaires.
Le domaine de l’investissement immobilier offre de nombreuses possibilités : location nue ou meublée, avec ou sans avantages fiscaux, via une société (SCI) ou en tant que particulier. Il est essentiel de se renseigner en détail pour déterminer la meilleure approche, celle qui convient le mieux à votre situation, car l’optimisation fiscale joue un rôle crucial dans la rentabilité de votre investissement immobilier.
Location nue ou meublée ?
Si vous n’optez pour aucun dispositif fiscal particulier, vous serez automatiquement en location nue, c’est-à-dire en location non meublée. Dans ce cas, sauf en cas de déficit foncier, la fiscalité peut être lourde. Vous serez imposé sur une assiette correspondant à 70 % des revenus fonciers (en raison d’un abattement forfaitaire de 30 %) ou, au choix, sur une assiette basée sur les revenus fonciers réels, sur laquelle votre taux d’imposition pourrait atteindre jusqu’à 45 %, en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI). À cela, il convient d’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.
En fin de compte, l’investissement locatif « par défaut » est soumis à une fiscalité élevée en France, ce qui peut réduire le rendement net à presque 0 %, à moins d’optimiser votre situation fiscale.
La location meublée (statut LMNP) pour réduire l’impôt sur les revenus locatifs
Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus avantageux. Il s’agit du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Dans ce cas, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et sont soumis à une imposition moins lourde que les revenus fonciers de la location nue.
Sur le plan fiscal, vous avez le choix entre deux options :
- L’abattement forfaitaire, qui vous permet d’être imposé sur une assiette correspondant à 50 % des revenus locatifs.
- Les frais réels, qui vous permettent généralement d’obtenir une assiette taxable nulle, en tenant compte de l’amortissement comptable, par exemple.
En pratique, la location meublée est particulièrement adaptée aux studios et aux appartements de type T2 situés dans les grandes villes, destinés à la location pour les étudiants et les jeunes actifs. En contrepartie de l’obligation de meubler l’appartement, les loyers pratiqués sont généralement légèrement plus élevés qu’en location nue, et la fiscalité est plus favorable. De plus, la gestion locative est plus flexible, avec des contrats de bail d’une durée d’un an pour la location meublée, contre trois ans en location nue.
Investir avec le statut LMNP clé en main est, selon notre point de vue, beaucoup plus intéressant que de choisir la location nue, en termes de rentabilité. Vous trouverez un exemple concret dans notre dossier sur l’investissement en LMNP.
Il est important de noter que nous ne parlons pas ici du LMNP géré en résidence de services pour les étudiants, les vacanciers ou les personnes âgées. Ce type d’investissement comporte souvent des risques, car le bail est généralement garanti pour une durée de neuf ans par un gestionnaire. Cependant, à la fin de cette période, vous pouvez vous retrouver lié au gestionnaire, qui peut exiger des travaux coûteux et des réductions de loyer pour prolonger le contrat ou vous demander de vendre à un prix bien inférieur. En revanche, une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main peut offrir un confort et une réelle valeur ajoutée.
Défiscalisation immobilière : attention aux pièges
La défiscalisation immobilière est un moyen d’alléger son imposition en investissant dans l’immobilier. Cependant, il est important de bien se renseigner avant de se lancer, car il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation, chacun avec ses propres avantages et inconvénients.
Le Pinel, un dispositif populaire mais pas forcément le plus intéressant
Le Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire en France. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 6, 9 ou 12 ans, en contrepartie de l’achat d’un logement neuf et de sa mise en location pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Cependant, le Pinel n’est pas forcément le dispositif le plus intéressant. En effet, le prix d’achat des logements neufs est souvent élevé, ce qui peut réduire la rentabilité de l’investissement. De plus, la réduction d’impôt est limitée, et elle est soumise à des conditions de revenus.
Le Denormandie, une alternative au Pinel
Le Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 2 ans, en contrepartie de l’achat d’un logement ancien et de sa mise en location pendant une durée minimale de 6 ans.
Le Denormandie est une alternative intéressante au Pinel, car il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante, et le prix d’achat des logements anciens est généralement moins élevé que celui des logements neufs.
Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière
En plus du Pinel et du Denormandie, il existe de nombreux autres dispositifs de défiscalisation immobilière, tels que le déficit foncier, le LMNP, la loi Malraux ou la loi Scellier.
Chaque dispositif présente ses propres avantages et inconvénients, il est donc important de bien les comparer avant de choisir.
La défiscalisation immobilière peut être un moyen intéressant d’alléger son imposition. Cependant, il est important de bien se renseigner avant de se lancer, car il existe de nombreux pièges.
Conseils pour un investissement immobilier rentable
Voici quelques conseils pour un investissement immobilier rentable :
- Faites vos recherches : avant d’investir, prenez le temps de bien vous renseigner sur le marché immobilier et sur les différents dispositifs de défiscalisation disponibles.
- Consultez un professionnel : faire appel à un professionnel peut vous aider à choisir la solution adaptée à votre situation et à éviter les erreurs.
- Diversifiez votre portefeuille : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Diversifiez votre portefeuille en investissant dans différents types d’actifs.
- Soyez patient : l’investissement immobilier est un investissement à long terme. Il faut être patient pour voir son investissement fructifier.
Devenir propriétaire bailleur, c’est un peu comme devenir un chef d’entreprise. Il faut adopter la mentalité et l’état d’esprit d’un entrepreneur. Pour réussir dans l’investissement locatif, il est essentiel de s’investir activement pour dénicher le bon bien immobilier, celui offrant un rendement attractif et de bonnes perspectives. Il est tout aussi crucial d’optimiser la fiscalité et de ne pas se contenter d’une location nue lorsque des régimes plus rentables sont disponibles, tels que la location meublée (LMNP), la location à long terme ou saisonnière (par exemple, sur Abritel), l’investissement en nom propre ou via une société civile immobilière (SCI), voire l’utilisation des dispositifs de défiscalisation dans l’ancien comme le Denormandie ou dans le neuf comme le Pinel. Tous ces aspects sont détaillés dans cet article qui explique en profondeur comment réussir dans l’investissement locatif immobilier : de la sélection du bien à l’analyse du rendement, en passant par l’optimisation de la fiscalité et le financement via un crédit immobilier, entre autres.
En somme, il est important de comprendre que l’investissement locatif traditionnel en immobilier n’est pas une formule magique. Pour obtenir un rendement satisfaisant, il est nécessaire de s’engager pleinement et d’accepter certains risques, tels que les dommages au bien, les loyers impayés ou les fluctuations du marché immobilier. De plus, cela demande du temps et des compétences variées, notamment dans la gestion, la fiscalité, le droit et même les compétences pratiques telles que le bricolage, afin de réaliser des investissements fructueux. Il convient également de rester vigilant lorsque l’on envisage un investissement locatif géré par un tiers, comme les résidences de services pour seniors, étudiants ou vacanciers en LMNP via un gestionnaire, car cela peut entraîner des désagréments majeurs. En effet, le bail commercial liant le propriétaire bailleur à un gestionnaire est généralement conclu pour quelques années, après quoi le propriétaire se retrouve souvent fortement dépendant de la société gestionnaire.
Ressources de Référence
Si vous recherchez des informations supplémentaires sur l’investissement immobilier, voici quelques ressources utiles :
- Les meilleurs ouvrages sur l’investissement immobilier : Consultez cette liste sur Avenue des Investisseurs pour découvrir une sélection des meilleurs livres sur l’investissement immobilier locatif : lien.
- Les prix officiels des notaires en Île-de-France : Vous pouvez accéder aux séries historiques des prix des appartements en Île-de-France depuis 1991 pour Paris et la Petite Couronne, et depuis 1996 pour la Grande Couronne en suivant ce lien : lien.
- Historique des prix de l’immobilier par arrondissement de Paris : Pour obtenir des informations sur les prix de l’immobilier par arrondissement à Paris, vous pouvez consulter ces sources : ici ou là.
- Les prix officiels des notaires en France hors Île-de-France : Vous trouverez des informations sur les prix de l’immobilier en dehors de l’Île-de-France en consultant ce site : lien.
- Prix moyens par quartier en France : Pour des données sur les prix immobiliers moyens par quartier dans toute la France, rendez-vous sur le site MeilleursAgents : lien.
- Prix et autres indicateurs économiques et sociaux par ville : Vous pouvez accéder à des informations sur les prix immobiliers ainsi que d’autres indicateurs économiques et sociaux par ville en consultant le site de L’Internaute : lien.
- Historique des annonces des grands sites immobiliers : Pour suivre l’historique des annonces immobilières sur les grands sites spécialisés, vous pouvez utiliser Castorus : lien.
- Prix de l’immobilier dans le sud-ouest de la France et à Toulouse : Si vous vous intéressez à l’immobilier dans le sud-ouest de la France et à Toulouse, vous trouverez des informations sur les prix immobiliers sur le site de Sporting Immobilier : lien.
